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不同標(biāo)的物出租取得的租金收入，適用不同的稅收待遇，從而對(duì)稅負(fù)產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)在稅收政策允許范圍內(nèi)，積極籌劃不同標(biāo)的物出租的最優(yōu)方案，通過降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

甲公司位于市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬于增值稅一般納稅人，經(jīng)營(yíng)范圍為汽車及零配件研發(fā)、制造、銷售與服務(wù)。2014年12月，公司董事會(huì)決議，從2015年1月1日起，將位于A地塊閑置資產(chǎn)對(duì)外出租，并與乙公司達(dá)成意向性經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議。為規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，甲公司將草擬的資產(chǎn)租賃合同委托稅務(wù)師事務(wù)所審核。

租賃合同中注明：1.租賃建筑面積50000平方米，廠房類型為鋼結(jié)構(gòu)。本合同租賃物包括廠房及其相關(guān)附屬設(shè)施。2.租賃期限為2015年1月～2019年12月31日，年租金955.62萬元。上述租金標(biāo)準(zhǔn)，還包括租賃廠房占用的相應(yīng)土地的租賃費(fèi)用、相關(guān)附屬設(shè)施及設(shè)備租賃費(fèi)用，并附出租資產(chǎn)清單。

甲公司提供的計(jì)算資產(chǎn)租金明細(xì)表反映，廠房建筑面積50000平方米，賬面凈值8000萬元。土地面積125000平方米，凈值2000萬元。上述房屋、土地與房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證記載面積相符，金額也與賬面記錄一致。出租A、B設(shè)備各兩臺(tái)，于2008年3月購(gòu)進(jìn)，凈值分別為206萬元和412萬元。以各項(xiàng)資產(chǎn)賬面凈值為基數(shù)，并結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，按年報(bào)酬率9%計(jì)算，年租金收入955.62萬元。

審計(jì)人員據(jù)此合同，以廠房年租金955.62萬元和分別按不同租賃物列明的租金，計(jì)算比較其稅負(fù)（甲公司企業(yè)所得稅率為25%）。

第一種方案：按原協(xié)議條款計(jì)算租金應(yīng)交稅費(fèi)

1.應(yīng)交房產(chǎn)稅＝9556200×12%＝1146744（元）。

2.應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝9556200×5%＝477810（元）。

3.應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加＝477810×（7%＋3%＋2%）＝57337.20（元）。

4.應(yīng)交印花稅＝9556200×0.001＝9556.20（元）。

上述合計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)1691447.40元。可稅前扣除少繳企業(yè)所得稅＝1691447.40×25%＝422861.85（元）。

綜合稅費(fèi)現(xiàn)金凈流出量＝1691447.40－422861.85＝1268585.55（元）。

第二種方案：按不同出租標(biāo)的物租金分別計(jì)算應(yīng)交稅費(fèi)

如在租賃合同中分別列明廠房租金720萬元、土地租金180萬元及設(shè)備租金55.62萬元。應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)算如下：

1.應(yīng)交房產(chǎn)稅＝7200000×12%＝864000（元）。

2.應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝（7200000＋1800000）×5%＝450000（元）。

3.應(yīng)交增值稅＝（206＋412）×9%÷1.03×3%＝55600÷1.03×3%＝16200（元）。

注：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號(hào)）附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中規(guī)定，試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購(gòu)進(jìn)或者自制的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇簡(jiǎn)易方法計(jì)算增值稅，其征收率為3%。

4.應(yīng)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加＝（450000＋16200）×（7%＋5%）＝46600×12%＝55944（元）。

5.應(yīng)交印花稅＝9556200×0.001＝9556.20（元）。

除增值稅外，上述稅費(fèi)可稅前扣除少繳企業(yè)所得稅＝（864000＋450000＋55944＋9556.20）×25%＝1379500.20×25%＝344875.05（元）。

綜合稅費(fèi)現(xiàn)金凈流出量＝（1379500.20＋16200-344875.05）＝1050825.15（元）。

比較兩種不同租賃條款，在分別列明出租資產(chǎn)租金情形下，第二種方案比第一種方案每年可減少稅費(fèi)現(xiàn)金凈流出量＝1268585.55－1050825.15＝217760.40（元）。

因此，審計(jì)人員建議在租金總額不變的前提下，運(yùn)用第二種方案，將合同條款修改為分別列明不同標(biāo)的出租物和租金，以實(shí)現(xiàn)節(jié)約稅收支出的目標(biāo)。