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基本案情

某稽查局在對(duì)甲房地產(chǎn)公司檢查后發(fā)現(xiàn)，該公司2014年12月有下列項(xiàng)目未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加：已開(kāi)具發(fā)票并收到的售房款325萬(wàn)元；收到銀行撥付的按 揭款1830萬(wàn)元；按銷售合同約定有27戶業(yè)主應(yīng)在2014年12月交付但未收取的房款785萬(wàn)元，經(jīng)核對(duì)，其中已開(kāi)具發(fā)票金額435萬(wàn)元，其余未開(kāi)具發(fā)票；已簽訂購(gòu)房合同的業(yè)主交付的誠(chéng)意金、VIP會(huì)員費(fèi)20萬(wàn)元。

經(jīng)審理后稽查局作出處理決定：依照稅法規(guī)定，該公司上述款項(xiàng)都應(yīng)在當(dāng)期申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，責(zé)令其補(bǔ)繳稅款并加收滯納金。該公司接受了處理，但對(duì)在合同約定的時(shí)間內(nèi)未實(shí)際收到業(yè)主的購(gòu)房款以及收取誠(chéng)意金、VIP會(huì)員費(fèi)也要繳稅不甚理解。

案件分析

稅法對(duì)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及納稅期限有明確規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并 收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十五條規(guī)定，納稅人以1個(gè)月或者1個(gè)季度為一個(gè)納稅 期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅。營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí) 間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

賴紹松稅務(wù)律師認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，在遵循普通條款規(guī)定的同時(shí)，應(yīng)遵循特殊條款的規(guī)定。本案例中，幾種情形納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間及納稅期限分別為：

1.房地產(chǎn)公司收到業(yè)主繳納的購(gòu)房余款并開(kāi)具發(fā)票，以及收到銀行按揭款未作收入的情形。上述款項(xiàng)均系銷售房屋過(guò)程中收取的售房款，按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十 二條、第十五條以及營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條第一款的規(guī)定，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的情形，其納稅義務(wù)在收款當(dāng)期已發(fā)生，應(yīng)當(dāng)在次月 15日申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。至于該公司提出的集中收款時(shí)間正值月末，交款的業(yè)主多而財(cái)務(wù)人手少，以致收入沒(méi)及時(shí)入賬申報(bào)納稅等理由，系公司內(nèi)部管理問(wèn) 題，并非不可抗力的法定緩期申報(bào)繳稅原由，不能因此而延緩稅款的申報(bào)和繳納。盡管該公司已在次月補(bǔ)計(jì)了收入并在第二個(gè)月補(bǔ)繳了稅款，可不追究其偷稅的法律 責(zé)任，但其還得為延緩繳稅時(shí)間付出繳納滯納金的代價(jià)。

2.業(yè)主未按購(gòu)房合同約定交款時(shí)間交付購(gòu)房款的情形。依照營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條、第十五條以及營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條第二款的規(guī)定，該公司與 業(yè)主簽訂的房屋銷售合同既已約定在12月應(yīng)收取該785萬(wàn)元房款，即使因業(yè)主方面的原因致使該公司未實(shí)際收到該部分售房款，但已滿足“取得索取營(yíng)業(yè)收入款 項(xiàng)憑據(jù)”的條件，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)已在當(dāng)月發(fā)生，不受是否開(kāi)具發(fā)票的影響，仍應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。

3.收取誠(chéng)意金、VIP會(huì)員費(fèi)的情形。應(yīng)分兩種情況處理：一種情況是房地產(chǎn)公司尚未與客戶簽訂購(gòu)房合同，不能認(rèn)定是在銷售房屋應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中收取的這 些款項(xiàng)，在會(huì)計(jì)上作往來(lái)（其他應(yīng)付）款處理，也不必申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加；另一種情況是房地產(chǎn)公司已與客戶簽訂了購(gòu)房合同而收取的，在會(huì)計(jì)上作預(yù)收款處 理，但應(yīng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。因此，該公司向已簽訂購(gòu)房合同的業(yè)主收取的誠(chéng)意金、VIP會(huì)員費(fèi)20萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十二條、第十五條以及營(yíng)業(yè) 稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十四條第一款和第二十五條的規(guī)定，屬于在銷售房屋的應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中采取預(yù)收款方式收取的售房款，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)在收到上述預(yù) 收款的當(dāng)期已發(fā)生，應(yīng)在次月15日前申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。不如實(shí)申報(bào)納稅的，應(yīng)以進(jìn)行虛假納稅申報(bào)按偷稅論處。